АНАЛИЗ РЫНКА ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ-КЛАССА НА ТЕРРИТОРИИ Г. БЛАГОВЕЩЕНСКА АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

АНАЛИЗ

РЫНКА ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ-КЛАССА

НА ТЕРРИТОРИИ Г. БЛАГОВЕЩЕНСКА АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Управление Федеральной антимонопольной службы по Амурской области (далее – Амурское УФАС России) во исполнение Приказа ФАС России от 29.08.2014 № 545/14 «О внесении изменений в План работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы, утвержденный приказом ФАС России от 19.12.2012 № 773/12», провело анализ состояния конкуренции на рынке первичного жилья эконом-класса на территории г. Благовещенска Амурской области.

Исследование проводилось в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом                     ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок). Структура аналитического отчета соответствует этапам проведенного анализа, которые определены пунктом 1.3 Порядка:

1.   Общие положения.

2.   Определение временного интервала исследования.

3.   Определение продуктовых границ товарного рынка.

4.   Определение географических границ товарного рынка.

5.   Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на рынке.

6.   Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке.

7.   Определение уровня концентрации товарного рынка.

8.   Барьеры входа на товарный рынок.

9.   Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке.

1. Общие положения

Целью настоящего анализа является оценка состояния конкурентной среды и определение лиц, занимающих доминирующее положение на рынке первичного жилья экономического класса на территории г. Благовещенска Амурской области.

Методическую основу исследования составили методические рекомендации ФАС России от 07.05.2014 № АЦ/18437/14 по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса (далее – Методические рекомендации).

Анализ товарного рынка проведен в соответствии со следующими нормативными документами:

1.   Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

2.   Порядок проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденный приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220.

3.   Жилищный кодекс Российской Федерации.

4.   Гражданский кодекс Российской Федерации.

5.   Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

6.   Приказ Росстата от 03.08.2011 № 344  «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами».

7.   Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».

8.   Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг, утвержденный постановлением Госстандарта Российской Федерации от 06.11.2001 № 454-ст.

В качестве источников исходной информации при анализе товарного рынка использовались результаты исследования рынка реализации первичного жилья на территории г. Благовещенска, проведенного Амурским УФАС России во исполнение поручения ФАС России № АД/53730/13 от 27.12.2013, сведения Министерства строительства и архитектуры Амурской области, администрации г. Благовещенска, территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Амурской области, Некоммерческого Партнерства Гильдия Риэлторов Приамурья, а также данные, предоставленные хозяйствующими субъектами, осуществлявшими реализацию первичного жилья экономического класса на территории г. Благовещенска в 2011-2013 гг.

2. Определение временного интервала исследования

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

Согласно Методическим рекомендациям временной интервал исследования необходимо выбрать таким образом, чтобы можно было дать оценку тенденции развития рассматриваемого рынка. При этом временной интервал определяется не менее 3 лет (с поквартальной детализацией).

Для целей настоящего исследования требуется изучение характеристик рассматриваемого товарного рынка, которые сложились до момента проведения исследования, то есть проведение ретроспективного анализа состояния конкуренции на товарном рынке.

С учетом изложенного, а также в соответствии с Методическими рекомендациями ФАС России, временным интервалом исследования рынка первичного жилья эконом-класса на территории г. Благовещенска Амурской области принимается 2011, 2012, 2013 годы (с поквартальной детализацией).

3. Определение продуктовых границ товарного рынка

Определение продуктовых границ товарного рынка в соответствии с пунктом 3.1 Порядка представляет собой процедуру выявления товара, не имеющего заменителя, или взаимозаменяемых товаров, обращающихся на одном и том же товарном рынке, и включает в себя:

- предварительное определение товара;

- выявление свойств товара, определяющих выбор приобретателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара;

- определение взаимозаменяемых товаров.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с указанным определением и на основании статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществлявшие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.

Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть данное жилье отличается от жилья от застройщика.

В целях настоящего исследования предварительно определенным товаром является вновь возводимая жилая недвижимость в малоэтажных и многоквартирных домах, реализуемая впервые на товарном рынке в период 2011-2013 гг.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг (далее – ОКВЭД) реализация жилья классифицируется как «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (код ОКВЭД 70.12.1).

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса.

В настоящее время данный документ фактически утратил силу в связи с изданием Приказа Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», однако в рамках настоящего анализа подлежит применению как нормативно-правовой акт, действовавший в исследуемом временном интервале.

Стоит отметить, что указанные Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса носят рекомендательный характер и предназначены для использования федеральными органами исполнительной власти, органами власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и институтами (организациями), созданными в целях содействия и стимулирования развития жилищного строительства и реформирования жилищно-коммунального хозяйства, при приобретении либо проектировании и строительстве жилых помещений за счет бюджетных средств.

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико-экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеприведенных пунктов 1.1 - 1.3 и 1.7.

Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом нижеприведенных пунктов 1.4 - 1.7.

1.1. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) - не более 400 кв. м. на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).

1.2. Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки - не более 150 кв. м.

1.3. Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки - не менее: общей жилой комнаты - 14 кв. м.; спальни - 10 кв. м.; кухни - 8 кв. м.

1.4. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов - не более 60 кв. м.

1.5. Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным таблицы.

1.6. Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов - не менее: комнаты в однокомнатной квартире - 14 кв. м; общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более - 16 кв. м; спальни - 8 кв. м (10 кв. м - на двух человек); кухни - 6 кв. м; кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах - 5 кв. м.

1.7. Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

Во всех жилых помещениях, относящихся к жилью экономического класса, рекомендуется:

- выполнение внутренней отделки и установка инженерного оборудования;

- оборудование индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов;

- использование экологически чистых строительных технологий и материалов.

Таким образом, объектом изучения является рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее вышеуказанным требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.

Следующим этапом в определении продуктовых границ рынка является выявление взаимозаменяемых товаров.

Определение взаимозаменяемых товаров в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» основывается на фактической замене товаров приобретателем или готовности приобретателя заменить один товар другим при потреблении (в том числе при потреблении в производственных целях), учитывая их функциональное назначение, применение, качественные и технические характеристики, цену и другие параметры. Товары не относятся к взаимозаменяемым, если для замены товара другим товаром в процессе потребления требуется более года или в связи с заменой приобретатель товара несет значительные издержки (превышающие, как правило, 10 процентов от цены товара), и если при этом антимонопольный орган не располагает информацией о том, что такая замена имела или имеет место.

Альтернативой покупке готового жилья может стать приобретение квартиры в строящемся доме путем инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов. Считается, что с точки зрения цены данный способ является наиболее выгодным.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная схема является удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства. Однако сравнительно низкая цена скрывает под собой  довольно высокие риски: многоквартирные дома редко сдаются в эксплуатацию вовремя, строительство может быть «заморожено» по разным причинам, встречаются случаи мошенничества в отношении дольщиков.

По своей правовой природе сделки по купле-продаже готовой недвижимости и участию в долевом строительстве жилья имеют существенные различия. В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются также по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права. Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Приобретение жилья путем участия в долевом строительстве и покупка готовой недвижимости с точки зрения потребителя не являются взаимозаменяемыми, поскольку для замены жилья в готовом доме на жилье в строящемся доме  может потребоваться временной период более года. При этом каждый из способов имеет как свои плюсы, так и минусы.

Так, покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 15 – 20% дешевле, чем приобретение жилья в готовом доме. Кроме того, готовые квартиры не предусматривают никакой программы скидок, поэтому чтобы получить желаемое жилье покупателю придется заплатить полную сумму.

В то же время квартиры в готовом доме обладают рядом преимуществ: готовность жилья к использованию, уверенность в застройщике, возможность оценки качества жилья перед совершением сделки, более лояльное отношение банков в случае использования ипотечных программ.

Таким образом, рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и в рамках настоящего исследования рассматривается отдельно.

С учетом вышеизложенного продуктовыми границами исследуемого товарного рынка  являются:

- услуги реализации первичного жилья экономического класса;

- услуги долевого строительства жилья экономического класса.

4. Определение географических границ товарного рынка

Географические границы товарного рынка в соответствии с пунктом 4.1 Порядка определяют территорию, на которой покупатели приобретают или имеют экономическую возможность приобрести товар и не имеют такой возможности за ее пределами.

В рамках настоящего исследования выбор географических границ рынка обусловлен тем фактором, что вновь возводимые жилые дома прочно связаны с земельными участками, на которых они расположены. То есть строительство жилых зданий ведется с учетом конкретного места их размещения, ограниченного территориальными границами. Возможность перемещения данного товара исключена.

В соответствии с Методическими рекомендациями ФАС России, географические границы рынков первичного жилья экономического класса определены административными границами административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью более 100 тысяч человек и административными центрами субъектов Российской Федерации.

В состав Амурской области входят 20 муниципальных районов и 9 городских округов.  Из них, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Амурской области, только административный центр Амурской области – город Благовещенск по численности превосходит значение в 100 тысяч человек. Число жителей города по состоянию на 01.01.2014 составляет 220,07 тыс. человек.

Таким образом, географическими границами исследуемого товарного рынка признаются границы административного центра Амурской области – города Благовещенска.

5. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих               на рынке

В соответствии с пунктом 5.1 Порядка в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.

Продавцами на рынке первичного жилья экономического класса являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, обеспечивающие строительство и (или) реализацию вновь возводимой жилой недвижимости (строительные предприятия, организации различных форм собственности), соответствующей критериям эконом-жилья,  а также посредники, действующие в интересах продавцов (центры и агентства недвижимости), в том случае, если они устанавливают цену реализации.

На рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса (реализации жилья путем привлечения денежных средств для строительства на основании договора долевого участия) в качестве продавца выступает застройщик.

Застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В качестве покупателей на рынке первичного жилья экономического класса и на рынке услуг долевого строительства выступают конечные потребители (население), а также в меньшей доле – перепродавцы.

В соответствии с частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Амурским УФАС России с целью определения перечня лиц, осуществляющих строительство и реализацию жилья на территории                            г. Благовещенска, был направлен запрос информации в администрацию города, уполномоченную выдавать разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно данным администрации г. Благовещенска (вх. № 4084 от 01.07.2014) в целом в исследуемый период времени застройщиками малоэтажных индивидуальных жилых домов и многоквартирных домов на территории города являлись 277 как физических, так и юридических лиц. При этом в качестве застройщиков малоэтажных индивидуальных жилых домов выступают преимущественно физические лица (164 человека). Крупнейшие строительные организации г. Благовещенска осуществляют строительство многоквартирных домов.

В целях дальнейшего определения состава хозяйствующих субъектов, действующих на исследуемом товарном рынке,  Амурское УФАС России направило запросы в адрес 57 застройщиков, являющихся потенциальными участниками рынка первичного жилья экономического класса на территории г.Благовещенска, в том числе коммерческим организациям, органам государственной власти, государственным и муниципальным учреждениям.

Согласно полученной от застройщиков информации, на территории г.Благовещенска строительство и реализацию первичного жилья, соответствующего критериям экономического класса, в 2011-2013 гг.  осуществляли только 8 застройщиков.

Для получения полной информации о составе хозяйствующих субъектов, действующих на рынке первичного жилья экономического класса г.Благовещенска, Амурским УФАС России исследовался вопрос о принадлежности указанных застройщиков к группе лиц в соответствии с приказом ФАС России от 20.11.2006 № 293 «Об утверждении формы представления перечня лиц, входящих в одну группу лиц».

Лицами, устанавливающими «конечную» цену реализации жилья экономического класса для покупателей и оказывающими влияние на формирование цен на рассматриваемом рынке в г. Благовещенске, являются сами застройщики.

Рынок услуг долевого строительства жилья экономического класса.

Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса г. Благовещенска, представлен гораздо большим числом застройщиков, что обусловлено повышенным спросом потребителей на жилье, реализуемое на стадии строительства с помощью инвестиционного участия самих дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов.

В период с 2011 по 2013 год на территории г. Благовещенска реализацию объектов долевого строительства, соответствующих критериям жилья экономического класса,  осуществлял 21 хозяйствующий субъект (застройщик).

Ни один из хозяйствующих субъектов не привлекал третьих лиц (посредников) с целью осуществления реализации объектов долевого строительства.

6. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

Основным показателем для расчета объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов в соответствии с пунктом 6.1 Порядка является объем продаж (поставок) на рассматриваемом товарном рынке.

Расчет объема рынков реализации первичного жилья экономического класса и услуг долевого строительства жилья экономического класса, а также определение долей хозяйствующих субъектов на соответствующих товарных рынках произведено на основании данных, представленных по запросу Амурского УФАС России хозяйствующими субъектами, оказывавшими рассматриваемые виды услуг в установленных географических границах, в натуральном выражении (объем реализации в кв.м).

Доля хозяйствующего субъекта на рынке в соответствии с Методическими рекомендациями рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.

Нестабильность рыночных долей хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, на протяжении последних трех лет не позволяет сделать вывод о доминирующем положении того или иного застройщика. Обусловлено это, прежде всего, спецификой и продолжительностью строительного цикла.

Диапазон цен за 1 кв. м. готового первичного жилья экономического класса (в многоквартирном доме) в исследуемом периоде в зависимости от застройщика существенно отличается. В 2011 году цена за 1 кв.м. жилья колеблется от 30755 до 61000 рублей, в 2012 году – от 32200 до 65000 рублей, в 2013 году – от 26738 до 67400 рублей.

Крупнейшие застройщики г. Благовещенска в 2011-2013 годах не осуществляли реализацию первичного жилья, соответствующего критериям экономического класса, в малоэтажных индивидуальных жилых домах. Иных лиц, осуществлявших строительство малоэтажных индивидуальных жилых домов с целью их дальнейшей реализации, не установлено.

Рынок услуг долевого строительства жилья экономического класса.

Информация об объемах реализации объектов долевого строительства и ценах за 1 кв. м. представлена застройщиками на основании сведений, содержащихся в договорах долевого участия в строительстве.

Всего за исследуемый период времени на рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса г. Благовещенска было реализовано 247466,3 кв. м., в том числе: в 2011 году – 76806,0 кв. м., в 2012 году – 73861,6 кв. м., в 2013 году – 96798,7 кв. м.

На рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса г. Благовещенска отсутствуют хозяйствующие субъекты, рыночная доля которых превышает тридцать пять процентов.

Цена 1 кв. м. жилья на территории г. Благовещенска, соответствующего критериям экономического класса, по договорам долевого участия в строительстве, заключенным в 2011 году, находилась в пределах от 26000 до 63000 рублей, в 2012 году – от 30000 до 67000 рублей, в 2013 году – от 31000 до 78544 рублей.

Сравнительный анализ показал, что основной объем жилья экономического класса на территории г. Благовещенска реализуется на стадии строительства путем привлечения денежных средств для строительства на основании договоров долевого участия. Готовое жилье реализуется застройщиками в незначительных объемах в тех случаях, когда его не удалось реализовать до сдачи объекта в эксплуатацию.

7. Определение уровня концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации первичного рынка жилья экономического класса на территории г. Благовещенска Амурской области в соответствии с пунктом 7.1 Порядка использовался коэффициент рыночной концентрации (CR) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI).

Коэффициент рыночной концентрации (CR) - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Исходя из расчетных значений коэффициента рыночной концентрации и индекса Герфиндаля-Гиршмана, можно сделать вывод о том, что в исследуемом периоде рынок услуг реализации первичного жилья экономического класса относится к высококонцентрированному типу товарных рынков, так как значение коэффициента рыночной концентрации  (CR-3) составляет более 70%, а индекс Герфиндаля-Гиршмана (HHI) во всех случаях превышает 2000.

На рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса уровень экономической концентрации является умеренным, что объясняется большим числом хозяйствующих субъектов, действующих на рынке.

8. Барьеры входа на товарный рынок

Процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке (определение барьеров входа на товарный рынок), в соответствии с пунктом 8.1 Порядка включает выявление наличия или отсутствия барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок и определение преодолимости выявленных барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок.

В соответствии с Методическими рекомендациями ФАС России при определении барьеров входа на рынки первичного жилья экономического класса необходимо обратить внимание на административные барьеры, возникающие при получении разрешительных документов, в том числе, разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а также на трудности, связанные с введением института саморегулирования.

Кроме того, особое внимание необходимо уделить проблемам, возникающим при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в том числе стоимость подключения), а также при предоставлении земельных участков под строительство.

Амурским УФАС России в рамках проведения настоящего исследования, а также предыдущего исследования рынка реализации первичного жилья на территории г. Благовещенска, проведенного во исполнение поручения ФАС России №АД/53730/13 от 27.12.2013, была запрошена информация о наличии вышеперечисленных барьеров входа на рынок в Министерстве строительства и архитектуры Амурской области, администрации г. Благовещенска, Некоммерческом Партнерстве Гильдии Риэлторов Приамурья, а также у хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на рассматриваемом рынке.

Министерство строительства и архитектуры Амурской области  на запрос Амурского УФАС России о существующих барьерах на рынке жилья Амурской области, с которыми сталкиваются хозяйствующие субъекты при осуществлении деятельности, пояснило, что в соответствии с постановлением губернатора Амурской области от 24.12.2007 № 685 министерство осуществляет постоянный контроль за соблюдением органами местного самоуправления области законодательства о градостроительной деятельности. При этом случаев нарушения федерального законодательства в части предоставления органами местного самоуправления различных разрешительных документов в целях капитального строительства, подготавливаемых в процессе реализации многочисленных административных процедур, не выявлено.

В рамках снижения и устранения административных барьеров в области реализации разрешительных процедур Министерством строительства и архитектуры Амурской области, органами местного самоуправления 9 городских округов и 18 муниципальных районов утверждены административные регламенты по предоставлению государственной или муниципальной услуги по выдаче разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию.

По мнению администрации г. Благовещенска, на территории города административные и экономические барьеры при получении разрешительных документов (разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию), а также при предоставлении земельных участков под строительство, при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения отсутствуют.

Информацией о барьерах, оказывающих влияние на формирование стоимости 1 кв.м. жилья в г. Благовещенске, а также о трудностях, возникающих у застройщиков в связи с введением института саморегулирования, администрация города не располагает.

По мнению президента Некоммерческого Партнерства Гильдия Риэлторов Приамурья Злочевского В.В., на рынке жилья города Благовещенска существуют следующие экономические и административные барьеры, оказывающие существенное влияние на формирование стоимости 1 кв.м. жилья:

- декларируемое энергетиками отсутствие запаса мощности ТЭЦ для присоединения новых объектов к теплоснабжению и, как следствие, трудности по получению адекватных цен за присоединение к теплоцентрали;

- значительные цены частного сносимого жилья и земельных участков. Программа по расселению ветхого и аварийного жилья в Амурской области только начинается, результатов работы по ней еще нет. Ранее действовавшая практика позволяла гражданам злоупотреблять своими правами при необходимости выкупа таких земельных участков;

- не достижение муниципалитетами принципа работы в рамках «одного окна» по выдаче разрешений на строительство, как в части уменьшения количества инстанций, необходимых для выдачи разрешения, так и в части сроков.

Результаты проведенного опроса хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом товарном рынке, на предмет наличия барьеров, с которыми они сталкиваются в процессе осуществления деятельности, а также барьеров входа на данный рынок новых участников, свидетельствуют о наличии целого ряда труднопреодолимых барьеров, в том числе:

1.   Морально устаревшие нормы по генеральному плану застройки, что влечет за собой недостаток площадей земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов в г. Благовещенске. Муниципалитетом города не формируются земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов, в связи с чем застройщик самостоятельно производит выкуп земельных участков и жилых построек у собственников. Данная процедура на законодательном уровне не урегулирована, отсюда высокая стоимость приобретения земельного участка, длительная процедура оформления прав на участок и постановка на кадастровый учет.

2.   Длительное согласование землеустроительной и разрешительной документации, в том числе несоблюдение установленных законодательством сроков рассмотрения и выдачи разрешительной документации.

3.   Трудности в получении технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение вновь возводимых жилых домов, так как по информации энергоснабжающих организаций у них отсутствует резерв мощности, обременение застройщика обязательствами по самостоятельному строительству сетей в целях получения доступа к необходимым мощностям.

4.   Малое количество федеральных и областных программ, направленных на улучшение жилищных условий населения, оторванность от реалий ценообразования уже существующих программ.

5.   Внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивших в силу с 01.01.2014 г., согласно которым помимо залога земельного участка, обязательства застройщика должны быть обеспечены страхованием гражданской ответственности, которое осуществляется за счет средств застройщика, а значит повлечет рост цен на первичном рынке жилья.

6.   Высокая плата за подключение объектов капитального строительства к городским сетям инженерно-технического обеспечения (теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения).

7.   Снижение спроса на рынке недвижимости.

8.   Дотационность региона и неразвитость экономики, что ведет к отсутствию денежных средств у населения.

9.   Отток кредитоспособного населения в другие регионы.

10.            Повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции, опережающее рост цен в других отраслях и на потребительском рынке.

Анализ структуры ценообразующих факторов на рынке первичного жилья экономического класса проводился на основании информации, представленной застройщиками, о доле затрат в себестоимости 1 кв. м. жилья.

Наибольшую долю затрат в стоимости жилья экономического класса занимают затраты на строительно-монтажные работы - примерно от 35,0 % до 80,5 %.

Затраты, связанные с приобретением земельного участка под застройку и его освобождение от уже существующих на нем построек, составляют от 0,3 % до 30,0 %.

Примерная доля затрат на подключение и строительство внешних инженерных сетей в общей сумме затрат составляет от 3,0 % до 34,0 %.

Доля затрат на проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта в общей сумме затрат на строительство жилья занимает примерно от 0,5 до 10,0 %.

В ходе настоящего исследования хозяйствующих субъектов, осуществляющих производство строительных материалов и входящих в группу лиц с организациями, осуществляющими строительство и (или) реализацию объектов капитального строительства, не выявлено.

9. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке

Амурским УФАС России по результатам проведенного исследования состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса г. Благовещенска установлено следующее:

1.   В 2011-2013 годах на территории города строительство и реализацию первичного жилья, соответствующего критериям экономического класса,  осуществляли 8 хозяйствующих субъектов. Реализацию объектов долевого строительства, соответствующих критериям жилья экономического класса, в аналогичном периоде осуществлял 21 хозяйствующий субъект.

2.   Рынок услуг реализации первичного жилья экономического класса относится к высококонцентрированному типу товарных рынков. На рынке услуг долевого строительства жилья экономического класса уровень экономической концентрации является умеренным, что объясняется большим числом хозяйствующих субъектов, действующих на рынке.

3.   Хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение на рынках реализации первичного жилья экономического класса и услуг долевого строительства жилья экономического класса, которые могли бы оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на рынке, не выявлены.

4.   Каждый застройщик осуществлял реализацию жилья самостоятельно, без привлечения иных лиц, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок с недвижимым имуществом.

5.    Лицами, устанавливающими «конечную» цену реализации жилья экономического класса для покупателей и оказывающими влияние на ее формирование являются сами застройщики.

6.   Основной объем жилья экономического класса на территории                            г. Благовещенска реализуется на стадии строительства путем привлечения денежных средств для строительства на основании договоров долевого участия. Готовое жилье реализуется застройщиками в незначительных объемах в тех случаях, когда его не удалось реализовать до сдачи объекта в эксплуатацию.

7.   Реализация жилья экономического класса, построенного в соответствии с целевыми программами по формированию рынка доступного жилья, в исследуемом временном интервале не осуществлялась.

8.   Опрос застройщиков показал, что при осуществлении деятельности им приходится сталкиваться с труднопреодолимыми барьерами, прежде всего административного характера, которые влияют на конечную стоимость жилья.

9.   Наибольшую долю затрат в стоимости жилья экономического класса занимают затраты на строительно-монтажные работы - от 35,0 % до 80,5 %.

10.   По мнению большинства застройщиков, снижению цен на первичное жилье экономического класса и увеличению его доступности для большинства населения будут способствовать меры по опережающему строительству за счет бюджетных средств объектов инженерной структуры в районах перспективной застройки, а также меры по уменьшению затрат на подключение к внешним инженерным сетям.

Амурское УФАС России, подводя итоги работы по исследованию товарного рынка первичного жилья экономического класса, в частности работу по сбору информации и разъяснению хозяйствующим субъектам критериев отнесения жилья к экономическому классу, требований к предоставлению информации согласно форм, разработанных ФАС России, считает, что на сегодняшний день не выработан единый подход к толкованию данной категории жилья, данные, представляемые хозяйствующими субъектами, зачастую зависят от личного представления ответственных исполнителей о параметрах жилья экономического класса. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса», в свою очередь, содержит большое число требований, предъявляемых к жилью экономического класса, несоответствие хотя бы одному из них, в понимании застройщиков, является основанием считать строящееся жилье не экономическим классом.

С учетом изложенного, учитывая значимость и актуальность развития конкуренции на рынках строительства и реализации первичного жилья эконом-класса, повышения уровня его доступности, Амурское УФАС России считает целесообразным по результатам обобщения полученных результатов исследований территориальных органов ФАС России сформулировать более четкие и лаконичные критерии жилья экономического класса, которые позволят застройщикам единообразно классифицировать жилье.