Организация выбора администрациями поселений и городских округов управляющих компаний в соответствии с Жилищным кодексом

 Конец затянувшейся реформе в сфере жилищно-коммунального хозяйства не наступит до тех пор, пока не будут выстроены адекватные договорные отношения между собственниками жилья, управляющей организацией и органами местного самоуправления. Одно из ключевых положений реформы ЖКХ состоит в том, что собственники жилья и управляющая их многоквартирным домом организация должны перейти к договорным отношениям. На практике это должно выглядеть так. Владельцы квартир на собрании выбирают способ управления, а если они не смогли определиться, им помогают органы местного самоуправления. Для чего они проводят открытый конкурс, победитель которого и становится управляющей компанией. Этой организации и предстоит заключить с собственником договор управления. В нем должно быть прописано, как и за какие деньги дом будет содержаться в порядке.  

В соответствии с частью 1 статьи 18 ФЗ «О внедрении в действие Жилищного Кодекса РФ» орган местного самоуправления проводит до 1 мая 2008 года в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса РФ открытые конкурсы по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме до 01.01.2007г. не выбрали способ управления или ими решение о выборе способа управления многоквартирным домом не реализовано. 

По результатам ежеквартального мониторинга рынка услуг управления многоквартирными домами, проводимым Амурским УФАС России по поручению ФАС России, установлено, что по состоянию на  01.04.2009г. выбрали непосредственное управление и управление через товарищество собственников жилья собственники 4914 домов, что составляет 21,5% общего количества многоквартирных домов ОМС, имеющих численность населения более 10 тыс. чел., и за которыми осуществляется мониторинг. Управляющую компанию на общем собрании выбрали собственники 5546 многоквартирных домов, или 24,3% многоквартирных домов. Выбраны управляющие организации по результатам открытых конкурсов для 357 многоквартирных домов (или 1,5% общего количества домов).

Для организации выбора управляющих компаний были проведены конкурсы органами местного самоуправления  14 муниципальных образований: ЗАТО Углегорск, птг. Прогресс, птг. Новобурейский, с. Ромны, с. Ивановка, городов Шимановска, Белогорска, Завитинска, Архаринского, Благовещенского, Тындинского,  Шимановского, Серышевского, Ивановского районов. Большинство проведенных ими конкурсов не состоялось. Для участия в них не было подано ни одной заявки. По тем конкурсам, для участия в которых была подана хотя бы одна заявка, как правило, участник, подавший ее, признавался соответствующим условиям конкурса, и данному участнику предложено заключить с собственниками многоквартирного дома договор управления.  

На указанную дату способ управления не выбран для 11200 или 52,6% многоквартирных домов, которые занимают 75% общего количества жилищного фонда. И это тогда, когда прошел год с момента (01.05.2008г.), когда данный вопрос должен быть решен во всех муниципальных образованиях без исключения.

Наиболее удручающая ситуация наблюдается в Ивановском районе, не выбран способ управления для 590 многоквартирных домов с. Ивановка (МО Ивановский сельсовет), птг. Екатеринославка (293 мн. дома), Мазановским районе (1631 мн. дом), Серышевском районе (287 мн.домов), птг. Магдагачи (162 мн. дома), Тындинском районе ( 904 мн. дома) , Сковородинском районе (1184 мн. дома), Селемджинском районе (802 мн. дома), Октябрьском районе (658 мн. домов), Зейском районе (1859 мн. домов), птг. Талакан (50 мн. домов), Благовещенском районе (713 мн. домов), г. Тында (1324 мн. домов), г. Свободном (721 мн. дом), г. Белогорске (497 мн. домов). По информации ОМС указанные дома находятся вообще без управления управляющей организацией, в том числе и назначенной ОМС.

Бездействие органов местного самоуправление в части непроведения конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом является нарушением статей 15 и 16 ФЗ «О защите конкуренции», и в отношении них может быть возбуждено дело за нарушение антимонопольного законодательства.

В 2008 году в связи с не проведением органами местного самоуправления конкурсов Амурским УФАС России были возбуждены 20 дел о нарушении названных статей Федерального закона о защите конкуренции.

 Пунктом 2 постановления Правительства РФ от 06.02.2006г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» установлено, что с 1 января 2007г. органы местного самоуправления проводят в соответствии с Правилами, утвержденными указанным постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домами, собственниками помещений которых  не выбран способ управления многоквартирным домом или их решения о выборе способа управления осталось не реализованным. 

В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором не находятся в собственности органов местного самоуправления, устанавливаются Правительством РФ. Такой порядок установлен постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». В соответствии с ч. 5 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, конкурс, в котором участвовал только 1 участник, признается несостоявшимся. Согласно п. 21 названных Правил, договор управления многоквартирным домом заключается с единственным участником конкурса на условиях, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае, если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3-х месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс.

В соответствии с ч. 1 ст. 163 Жилищного кодекса РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности органов местного самоуправления, устанавливается Правительством РФ. При этом, согласно ч. 2 указанной ст. Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности органов местного самоуправления, осуществляются путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

В настоящее время порядок управления многоквартирным домом все помещения в котором находятся в собственности органов местного самоуправления, Правительством РФ не установлен, соответствующего нормативного акта, регулирующего данный порядок, не имеется. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Следовательно, при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, следует руководствоваться положениями указанных нормативных правовых актов жилищного законодательства.

Срок действия договора с управляющей компанией, выбираемой по конкурсу, не может быть менее 1 года и более 3-х лет и может быть продлен не более, чем на 3 месяца по основаниям, указанным в п.15 ч. 41 Порядка.

Из проанализированных конкурсов, проведенных органами местного самоуправления, выявлены следующие типичные нарушения:

- в один лот включается большое количество домов, которые не могут располагаться на граничащих земельных участках, связанных землями общего пользования, общая площадь жилых и нежилых помещений которых  наверняка превышает 100 000 кв. м. Пункт 7 Правил проведения конкурса не позволяет включать в один договор управления многоквартирными домами по одному лоту дома общей площадью жилых и нежилых помещений более 100 000 кв. м., а также дома которые расположены  не на граничащих земельных участках, не объединенных землями общего пользования;

- не во всех случаях органы местного самоуправления включают в конкурсную документацию требование об обеспечении конкурсной заявки, как того требует ст. 53 Правил проведения конкурса;

- не объявляются повторные торги в случае не представления заявок на конкурс.

 В полномочия органов местного самоуправления входит учет жилищного фонда (многоквартирных жилых домов), подлежащего управлению управляющими организациями, в том числе и того, собственники которых приняли решение о непосредственном управлении или выборе управляющей организации на общем собрании с целью своевременного принятия решения о проведении конкурсов для определения управляющей организации многоквартирных жилых домов. Как показал мониторинг, проводимый Амурским УФАС России, отдельные органы местного самоуправления такой информацией не обладают, и не принимают соответствующих и своевременных мер для получения достоверной информации в случаях не осуществления выбора управляющих компаний собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов, а также в случаях когда принятые собственниками решения о выборе управляющих организаций в установленные сроки не были реализованы.

В течение всего 2008г. большая часть многоквартирных домов, согласно представленной информации, находится без управления. Кроме того, сроки действия большинства договоров управления, заключенных с управляющими компаниями в 2008г., на сегодняшнюю дату уже истекли. Следовательно, в случаях не выбора управляющей компании на общих собраниях к окончанию срока действия заключенных ранее договоров управления, необходимо ОМС организовывать проведение конкурсов по выбору управляющих компаний. Следует обратить внимание, что срок действия заключенных ранее договоров не может быть продлен на срок более 3-х месяцев с момента его окончания.

Амурское УФАС России не получает информацию о том, что такая работа органами местного самоуправления уже развернута или завершена.

Для обеспечения ежеквартального мониторинга рынка услуг управления многоквартирными домами, антимонопольное управление осуществляет ежеквартальный сбор данных от органов местного самоуправления, имеющих численность населения более 10 тыс. чел. о состоянии выбора управляющих организаций в данных муниципальных образованиях. Следует отметить, что многие муниципальные образования представляют не полную, а зачастую и недостоверную информацию о выборе управляющих компаний, не представляют конкурсную документацию, подтверждающую порядок организации и проведения конкурсов. Одним из примеров тому может служить информация, в которой отсутствуют сведения в отдельных графах или строках (как например, указание домов и объема жилищного фонда, способ управления которыми не выбран, включение в графу выбранных управляющих организаций сведений об управляющих компаниях, с которыми заключены договоры не по результатам конкурсов, отсутствие информации о количестве домов, способ управления для которых или которыми не выбран, при наличии таковых домов, подтвержденных информацией в др. графах таблиц, и др.).

Представление недостоверных и не полных сведений не позволяют антимонопольному органу в полной мере исполнять возложенные на него обязанности по контролю в сфере организации выбора управляющих компаний для управления многоквартирными домами, и является административными правонарушением в соответствии с КоАП РФ. Административные дела по таким основаниям были возбуждены в отношении администраций 16 органов местного самоуправления районов и поселений Амурской области.