Анализ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами

Анализ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами 
23.07.2007 г. 
Анализ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г.Благовещенске был проведен по заданию ФАС России в целях определения доли хозяйствующих субъектов, в том числе доли частных управляющих организаций, действующих на данном рынке, а также в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Благовещенске было исследовано за период – 2006 год согласно Порядку, утвержденного приказом ФАС России от 25 апреля 2006г. № 108 (далее Порядок).
Продуктовыми границами исследуемого рынка являются «управление эксплуатацией жилого фонда (многоквартирных домов)» - код по ОКВЭД 70.32.1, географическими границами – административные границы г. Благовещенска.
На товарном рынке управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска продавцами являются управляющие организации, предприятия, оказывающие услуги по содержанию и ремонту имущества в многоквартирных домах, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья.
Основными покупателями на данном товарном рынке являются граждане.
При анализе рынка управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска было исследовано положение на нем 53 хозяйствующих субъектов.
Среди участников товарного рынка управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска, только муниципальные предприятия - МП «Жилсервис» и МП «Аварийно-восстановительное» составляют одну группу лиц. Данная группа лиц доминирует на рынке управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска с долей 84.61%.
Рынок управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска – это рынок с высокой степенью концентрации. Коэффициент рыночной концентрации на данном рынке - CR 3 составил в 2006г. 92.92.
По результатам опроса участников рынка управления жилого фонда многоквартирных домов г. Благовещенска основными проблемами их деятельности являются:
- изношенность жилого фонда - один из основных барьеров для появления частных предприятий в сфере управления многоквартирными домами;
- отсутствие правового регулирования ввода в эксплуатацию и принадлежности наружных инженерных сетей, в связи с этим возникают сложности в определении собственника наружных инженерных сетей, построенных для обеспечения жилого дома коммунальными ресурсами, что затрудняет определение границ содержания общего имущества и условий по оплате данных услуг управляющей организации;
- отсутствие четкого правового регулирования деятельности управляющей организации и разъяснений по поводу применения существующих законодательных актов;
- пассивность собственников квартир в решении вопросов по содержанию многоквартирных домов (по выбору способа управления, определению условий договоров с управляющей организацией);
- при заключении договоров между управляющей компаний и организациями, поставляющими энергоресурсы (электроэнергия, тепло, вода) нет альтернативных компаний, в связи с этим исключается возможность выбора приобретать более качественные услуги и по другим ценам;
- недоверие со стороны собственников к сметам на техническое обслуживание и содержание имущества в многоквартирных домах, разработанными управляющими организациями и предприятиями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту имущества в многоквартирных домах. Независимая экспертиза таких смет снимет с одной стороны проблему включения необоснованных затрат в расходы на техническое обслуживание и содержание имущества, с другой стороны обеспечит эксплуатацию жилого фонда на должном уровне;
- низкая платежеспособность отдельных слоев населения;
- коллективная ответственность за жилищно-коммунальные платежи. То есть за неплательщиков отвечают все жильцы дома;
- длительность процесса создания ТСЖ, включающего проведение собрания домовладельцев с участием представителя города как собственника жилых и нежилых помещений в доме; регистрацию ТСЖ, регистрацию прав собственника и т.д;
- трудности с оформлением технической документации на многоквартирные дома;
- отсутствие кадастровых планов придомовых территорий усложняет работу по санитарной очистке и благоустройству.
Из анализа сложившихся характеристик рынка услуг по управлению многоквартирными домами на территории г. Благовещенска следует, что в 2006 году реального всплеска развития конкуренции на данном рынке не произошло. Только 52.4% жилого сектора г. Благовещенска определились с выбором формы управления жильем, а 47.6% - нет. Приоритетным в г. Благовещенске является выбор собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирными домами – 44.3% в общем объеме городского жилищного фонда многоквартирных домов. В низкой степени задействован в городе механизм выбора управления посредством ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации.
Рынок управления эксплуатацией жилого фонда многоквартирных домов г.Благовещенска является высококонцентрированным. Администрация г. Благовещенска контролирует данный рынок через свои предприятия - МП «Жилсервис» и МП «Аварийно-восстановительное». Для развития конкурентной среды исследуемого рынка необходимо снизить барьеры входа новых хозяйствующих субъектов на рынок, обеспечить выбор собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, а также путем проведения открытых конкурсов привлечь частные организации, готовых обеспечить эксплуатацию жилого фонда.