АНАЛИЗ РЫНКА РЕАЛИЗАЦИИ «ПЕРВИЧНОГО» ЖИЛЬЯ НА ТЕРРИТОРИИ Г. БЛАГОВЕЩЕНСКА АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

АНАЛИЗ

РЫНКА РЕАЛИЗАЦИИ «ПЕРВИЧНОГО» ЖИЛЬЯ

НА ТЕРРИТОРИИ  Г. БЛАГОВЕЩЕНСКА АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Управление Федеральной антимонопольной службы по Амурской области (далее – Амурское УФАС России) во исполнение пункта 3 поручения ФАС России № АД/53730/13 от 27.12.2013 провело анализ рынка реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска Амурской области.

Исследование проводилось в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом                     ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок). Структура аналитического отчета соответствует этапам проведенного анализа, которые определены пунктом 1.3 Порядка:

1.   Общие положения.

2.   Определение временного интервала исследования.

3.   Определение продуктовых границ товарного рынка.

4.   Определение географических границ товарного рынка.

5.   Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на рынке.

6.   Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке.

7.   Определение уровня концентрации товарного рынка.

8.   Барьеры входа на товарный рынок.

9.   Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке.

1. Общие положения

Целью настоящего анализа является оценка состояния конкурентной среды и определение лиц, занимающих доминирующее положение на рынке реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска Амурской области.

Методическую основу исследования составили рекомендации ФАС России от 24.01.2014 № АД/2346/14 по анализу рынка жилья на территории Дальневосточного федерального округа

Анализ товарного рынка проведен в соответствии со следующими нормативными документами:

1.   Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

2.   Порядок проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденный приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220.

3.   Жилищный кодекс Российской Федерации.

4.   Гражданский кодекс Российской Федерации.

5.   Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

6.   Приказ Росстата от 03.08.2011 № 344  «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами».

7.   Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».

8.   Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг, утвержденный постановлением Госстандарта Российской Федерации от 06.11.2001 № 454-ст.

В качестве источников исходной информации при анализе исследуемого товарного рынка использовались сведения Министерства строительства и архитектуры Амурской области, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Амурской области (далее – Амурстат), Администрации г. Благовещенска, Некоммерческого Партнерства Гильдия Риэлторов Приамурья, а также данные, предоставленные хозяйствующими субъектами, осуществлявшими реализацию «первичного» жилья на территории г. Благовещенска в 2012-2013 гг.

2. Определение временного интервала исследования

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

Для целей данного исследования требуется изучение характеристик рассматриваемого товарного рынка, которые сложились до момента проведения исследования, то есть проведение ретроспективного анализа состояния конкуренции на товарном рынке.

С учетом изложенного, а также в соответствии с рекомендациями ФАС России, временным интервалом исследования рынка реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска Амурской области принимается период - 2012-2013 годы.

3. Определение продуктовых границ товарного рынка

Определение продуктовых границ товарного рынка в соответствии с пунктом 3.1 Порядка представляет собой процедуру выявления товара, не имеющего заменителя, или взаимозаменяемых товаров, обращающихся на одном и том же товарном рынке, и включает в себя:

- предварительное определение товара;

- выявление свойств товара, определяющих выбор приобретателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара;

- определение взаимозаменяемых товаров.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с указанным определением и на основании статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществлявшие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

Согласно рекомендациям ФАС России, определение продуктовых границ рынков жилья должно основываться на мнении покупателей (как физических, так и юридических лиц) о взаимозаменяемости товаров, составляющих одну товарную группу. Мнение покупателей определяется в результате выборочного опроса.  В случае отсутствия возможности проведения выборочного опроса, необходимо пользоваться вышеуказанным определением «первичного» жилья.

Амурское УФАС России провело опрос 15 потенциальных покупателей жилья (физических лиц) с помощью анкет, разработанных ФАС России для определения «первичного» и «вторичного» жилья. Полученные результаты опроса не позволяют сделать однозначный вывод о продуктовых границах исследуемого рынка, поскольку респонденты затруднялись с ответами на поставленные вопросы и их мнения существенно разделились.

В целях настоящего исследования предварительно определенным товаром является вновь возводимая недвижимость в многоквартирных домах, реализуемая впервые на товарном рынке в период 2012-2013 гг.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг (далее – ОКВЭД) реализация жилья классифицируется как «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (код ОКВЭД 70.12.1).

При определении продуктовых границ рынка, согласно рекомендаций по анализу рынка ФАС России, должно учитываться качество жилья, определяемое понятиями «жилье экономического класса» и «элитное жилье», что проявляется в стоимости квадратного метра и в разности стоимости квадратного метра, превышающей 10 %.

Стоит отметить, что на сегодняшний день на российском рынке недвижимости четкого определения «жилья экономического класса» не существует. Как правило, таким образом обозначают объекты, противоположные понятию «элитное жилье».

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, которые рекомендованы для использования федеральным органам исполнительной власти, органам власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления и институтам (организациям), созданным в целях содействия и стимулирования развития жилищного строительства и реформирования жилищно-коммунального хозяйства, при приобретении либо проектировании и строительстве жилых помещений за счет бюджетных средств.

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико-экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеприведенных пунктов 1.1 - 1.3 и 1.7.

Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом нижеприведенных пунктов 1.4 - 1.7.

1.1. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) - не более 400 кв. м. на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).

1.2. Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки - не более 150 кв. м.

1.3. Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки - не менее: общей жилой комнаты - 14 кв. м.; спальни - 10 кв. м.; кухни - 8 кв. м.

1.4. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов - не более 60 кв. м.

1.5. Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным таблицы 1.

Таблица 1

1.6. Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов - не менее: комнаты в однокомнатной квартире - 14 кв. м; общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более - 16 кв. м; спальни - 8 кв. м (10 кв. м - на двух человек); кухни - 6 кв. м; кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах - 5 кв. м.

1.7. Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

Во всех жилых помещениях, относящихся к жилью экономического класса, рекомендуется:

- выполнение внутренней отделки и установка инженерного оборудования;

- оборудование индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов;

- использование экологически чистых строительных технологий и материалов.

На практике опрос застройщиков, осуществляющих строительство жилья на территории г. Благовещенска, показал, что они затрудняются при определении отнесения построенных ими жилых объектов к жилью «экономического класса» либо к «элитному жилью». Из 18 опрошенных застройщиков только 1 указал, что осуществляет строительство и реализацию «элитного жилья», остальные застройщики посчитали реализуемое жилье «экономическим классом».  При этом в основу деления был положен не ценовой критерий (предлагаемый ФАС России) и не параметры жилья, предусмотренные Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, а наличие либо отсутствие условий повышенной комфортности жилья (местоположение, качество используемых материалов, специфика архитектурно-планировочных решений, обустройство территории, наличие паркинга и прочее), позволяющих отнести жилье к категории «элитного».

Следующим этапом в определении продуктовых границ рынка является выявление взаимозаменяемых товаров.

Определение взаимозаменяемых товаров в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» основывается на фактической замене товаров приобретателем или готовности приобретателя заменить один товар другим при потреблении (в том числе при потреблении в производственных целях), учитывая их функциональное назначение, применение, качественные и технические характеристики, цену и другие параметры. Товары не относятся к взаимозаменяемым, если для замены товара другим товаром в процессе потребления требуется более года или в связи с заменой приобретатель товара несет значительные издержки (превышающие, как правило, 10 процентов от цены товара), и если при этом антимонопольный орган не располагает информацией о том, что такая замена имела или имеет место.

Альтернативой покупке готового жилья может стать приобретение квартиры в строящемся доме путем инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов. Считается, что с точки зрения цены данный способ является наиболее выгодным.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная схема является удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства. Однако сравнительно низкая цена скрывает под собой  довольно высокие риски: многоквартирные дома редко сдаются в эксплуатацию вовремя, строительство может быть «заморожено» по разным причинам, встречаются случаи мошенничества в отношении дольщиков.

По своей правовой природе сделки по купле-продаже готовой недвижимости и участию в долевом строительстве жилья имеют существенные различия. В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются также по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права. Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Приобретение жилья путем участия в долевом строительстве и покупка готовой недвижимости с точки зрения потребителя не являются взаимозаменяемыми, поскольку для замены жилья в готовом доме на жилье в строящемся доме  может потребоваться временной период более года. При этом каждый из способов имеет как свои плюсы, так и минусы.

Так, покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 15 – 20% дешевле, чем приобретение жилья в готовом доме. Кроме того, готовые квартиры не предусматривают никакой программы скидок, поэтому чтобы получить желаемое жилье покупателю придется заплатить полную сумму.

В то же время квартиры в готовом доме обладают рядом преимуществ: готовность жилья к использованию, уверенность в застройщике, возможность оценки качества жилья перед совершением сделки, более лояльное отношение банков в случае использования ипотечных программ.

Таким образом, рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и в рамках настоящего исследования рассматривается отдельно.

С учетом вышеизложенного продуктовыми границами исследуемого товарного рынка  являются:

- услуги реализации «первичного» жилья: жилья «экономического класса» и «элитного жилья»;

- услуги долевого строительства жилья: жилья «экономического класса» и «элитного жилья».

Более глубокую дифференциацию жилья по признакам, отражающим технологию производства или специфику региона, считаем нецелесообразной.

4. Определение географических границ товарного рынка

Географические границы товарного рынка в соответствии с пунктом 4.1 Порядка определяют территорию, на которой покупатели приобретают или имеют экономическую возможность приобрести товар и не имеют такой возможности за ее пределами.

В рамках настоящего исследования выбор географических границ рынка обусловлен тем фактором, что вновь возводимые жилые дома прочно связаны с земельными участками, на которых они расположены. То есть строительство жилых зданий ведется с учетом конкретного места их размещения, ограниченного территориальными границами. Возможность перемещения данного товара исключена.

В соответствии с рекомендациями ФАС России, географическими границами анализируемого товарного рынка будут являться территориальные границы города Благовещенска, являющегося административным центром Амурской области с численностью населения 220 077 человек (по состоянию на 01.01.2014 г.).

5. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих               на рынке

В соответствии с пунктом 5.1 Порядка в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.

Продавцами на рынке реализации «первичного» жилья являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, обеспечивающие строительство и (или) реализацию вновь возводимой жилой недвижимости (строительные предприятия, организации различных форм собственности), а также посредники, действующие в интересах продавцов (центры и агентства недвижимости), в том случае, если они устанавливают цену реализации.

На рынке услуг долевого строительства (реализации жилья путем привлечения денежных средств для строительства на основании договора долевого участия) в качестве продавца выступает застройщик, а в случае заключения соглашения об уступке прав требования – иное лицо (цедент).

Застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В качестве покупателей на «первичном» рынке жилья и на рынке услуг долевого строительства выступают конечные потребители (население), а также в меньшей доле – перепродавцы.

Амурским УФАС России для определения состава хозяйствующих субъектов, действующих на исследуемом рынке, была запрошена информация в Администрации г. Благовещенска. На основании полученных от муниципалитета данных было сделано 33 запроса в адрес застройщиков.

Обобщив полученную информацию, Амурское УФАС России пришло к выводу, что в 2012-2013 гг. на рынках производства и реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска осуществляли 19 застройщиков. При этом субъектный состав рынка в 2012 году отличается от 2013 года, что обусловлено продолжительностью строительного цикла вновь возводимой жилой недвижимости.

В ходе проведения настоящего анализа исследовался вопрос о принадлежности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, к группе лиц. Согласно представленной информации два хозяйствующих субъекта входят в состав одной группы лиц.

В целях выявления посредников, действующих на рынке в интересах застройщиков, Амурским УФАС России был проведен опрос последних о том, кем осуществляется реализация вновь возведенной жилой недвижимости на территории г. Благовещенска, а в случае привлечения третьих лиц – на чем основываются их правоотношения с застройщиком.

По результатам проведенного опроса установлено, что большинство застройщиков самостоятельно осуществляют реализацию жилья, застройщиками которого они являются, без привлечения иных лиц, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок с недвижимым имуществом. Некоторые застройщики пользовались услугами посредников путем заключения агентских договоров, но при этом стоимость 1 кв.м. жилья устанавливалась застройщиками.

6. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

Основным показателем для расчета объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов в соответствии с пунктом 6.1 Порядка является объем продаж (поставок) на рассматриваемом товарном рынке.

Расчет объема рынков реализации «первичного» жилья (готовых объектов) и услуг долевого строительства, а также определение долей хозяйствующих субъектов на соответствующих товарных рынках произведено на основании данных, представленных по запросу Амурского УФАС России хозяйствующими субъектами, оказывавшими рассматриваемые виды услуг в установленных географических границах, в натуральном выражении (объем реализации в кв.м).

Доля хозяйствующего субъекта на рынке рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.

В 2012 году только 5 застройщиков осуществляли реализацию готовых объектов недвижимости «экономического класса» на «первичном» рынке.

В 2013 году список хозяйствующих субъектов расширился, реализацию жилья «экономического класса» осуществляли 7 застройщиков.

Сравнительный анализ данных показал, что основной объем вновь возводимого жилья на территории г. Благовещенска реализуется на стадии строительства путем привлечения денежных средств для строительства на основании договоров долевого участия. Готовое жилье реализуется застройщиками в незначительных объемах в тех случаях, когда его не удалось реализовать до сдачи объекта в эксплуатацию.

7. Определение уровня концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации рынка реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска Амурской области в соответствии с пунктом 7.1 Порядка использовался коэффициент рыночной концентрации (CR) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI).

Коэффициент рыночной концентрации (CR) - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Исходя из расчетных значений коэффициента рыночной концентрации и индекса Герфиндаля-Гиршмана, можно сделать вывод о том, что в исследуемом периоде рынки услуг реализации «первичного» жилья как «экономического класса», так и «элитного жилья» относятся к высококонцентрированному типу товарных рынков, так как значение коэффициента рыночной концентрации        (CR-3) составляет более 70%, а индекс Герфиндаля-Гиршмана (HHI) во всех случаях превышает 2000.

На рынке услуг долевого строительства жилья «экономического класса» уровень экономической концентрации является умеренным, что объясняется большим числом хозяйствующих субъектов, действующих на рынке. Рынок услуг долевого строительства «элитного» жилья является высококонцентрированным, поскольку на нем осуществляет деятельность один застройщик.

8. Барьеры входа на товарный рынок

Процедура определения обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке (определение барьеров входа на товарный рынок), в соответствии с пунктом 8.1 Порядка включает выявление наличия или отсутствия барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок и определение преодолимости выявленных барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок.

Амурское УФАС России в рамках исследования рынка реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска Амурской области провело опрос хозяйствующих субъектов, действующих на данном товарном рынке, на предмет наличия барьеров, с которыми они сталкиваются в процессе осуществления деятельности, а также барьеров входа на данный рынок новых участников.

Обобщив полученную информацию, Амурское УФАС России пришло к выводу, что большинство хозяйствующих субъектов на исследуемом товарном рынке сталкивается с труднопреодолимыми барьерами прежде всего административного характера, такими как:

1.   Морально устаревшие нормы по генеральному плану застройки, что влечет за собой недостаток площадей земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов в г. Благовещенске. Муниципалитетом города не формируются земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов, в связи с чем застройщик самостоятельно производит выкуп земельных участков и жилых построек у собственников. Данная процедура на законодательном уровне не урегулирована, отсюда высокая стоимость приобретения земельного участка, длительная процедура оформления прав на участок и постановка на кадастровый учет.

2.   Длительное согласование землеустроительной и разрешительной документации, в том числе несоблюдение установленных законодательством сроков рассмотрения и выдачи разрешительной документации.

3.   Трудности в получении технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение вновь возводимых жилых домов, так как по информации энергоснабжающих организаций у них отсутствует резерв мощности, обременение застройщика обязательствами по самостоятельному строительству сетей в целях получения доступа к необходимым мощностям.

4.   Внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивших в силу с 01.01.2014 г., согласно которым помимо залога земельного участка, обязательства застройщика должны быть обеспечены страхованием гражданской ответственности, которое осуществляется за счет средств застройщика, а значит повлечет рост цен на первичном рынке жилья.

К числу экономических барьеров входа новых хозяйствующих субъектов на рынок реализации «первичного» жилья на территории г. Благовещенска следует отнести:

1.   Высокую стоимость земельных участков, выкупаемых у населения под строительство.

2.   Высокую плату за подключение объектов капитального строительства к городским сетям инженерно-технического обеспечения (теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения).

3.   Снижение спроса на рынке недвижимости.

4.   Дотационность региона и неразвитость экономики, что ведет к отсутствию денежных средств у населения.

5.   Отток кредитоспособного населения в другие регионы.

6.   Отсутствие в регионе основных строительных материалов.

По мнению президента Некоммерческого Партнерства Гильдия Риэлторов Приамурья Злочевского В.В., на рынке жилья города Благовещенска существуют следующие экономические и административные барьеры, оказывающие существенное влияние на формирование стоимости 1 кв.м. жилья:

- декларируемое энергетиками отсутствие запаса мощности ТЭЦ для присоединения новых объектов к теплоснабжению и, как следствие, трудности по получению адекватных цен за присоединение к теплоцентрали;

- значительные цены частного сносимого жилья и земельных участков. Программа по расселению ветхого и аварийного жилья в Амурской области только начинается, результатов работы по ней еще нет. Ранее действовавшая практика позволяла гражданам злоупотреблять своими правами при необходимости выкупа таких земельных участков;

- не достижение муниципалитетами принципа работы в рамках «одного окна» по выдаче разрешений на строительство, как в части уменьшения количества инстанций, необходимых для выдачи разрешения, так и в части сроков.

Министерство строительства и архитектуры Амурской области  на запрос Амурского УФАС России о существующих барьерах на рынке жилья Амурской области, с которыми сталкиваются хозяйствующие субъекты при осуществлении деятельности, в том числе возникающих при получении разрешительных документов, пояснило, что в соответствии с постановлением губернатора Амурской области от 24.12.2007 № 685 министерство осуществляет постоянный контроль за соблюдением органами местного самоуправления области законодательства о градостроительной деятельности. При этом случаев нарушения федерального законодательства в части предоставления органами местного самоуправления различных разрешительных документов в целях капитального строительства, подготавливаемых в процессе реализации многочисленных административных процедур, не выявлено.

В рамках снижения и устранения административных барьеров в области реализации разрешительных процедур Министерством строительства и архитектуры Амурской области, органами местного самоуправления 9 городских округов и 18 муниципальных районов утверждены административные регламенты по предоставлению государственной или муниципальной услуги по выдаче разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию.

9. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке

Характеризуя состояние конкурентной среды на рынке реализации «первичного» жилья в г. Благовещенске Амурской области необходимо отметить, что, несмотря на существенное увеличение объемов производства в 2013 году по сравнению с 2012 годом, данный товарный рынок является недостаточно развитым. На рынке в основном строится и реализуется жилье «экономического класса» по завышенным ценам. Экономическая концентрация рынка на протяжении последних двух лет остается высокой.

Основной объем вновь возводимого жилья реализуется на стадии строительства путем привлечения денежных средств для строительства на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом реализацией строящегося жилья застройщики занимаются своими силами без привлечения профессиональных посредников. Здесь уровень экономической концентрации является умеренным.

В ходе проведенного анализа не выявлены хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение на рынках реализации «первичного» жилья и услуг долевого строительства, которые могли бы оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на рынке.

Опрос застройщиков показал, что при осуществлении деятельности им приходится сталкиваться с труднопреодолимыми барьерами, прежде всего административного характера, которые влияют на конечную стоимость жилья.

По данным Российской гильдии риелторов, Благовещенск в 2011 году занял 5-ое место среди городов с самой высокой стоимостью квадратного метра после Москвы (180,9 тыс. руб.), Санкт-Петербурга (88,5 тыс. руб.), Подмосковья (71,6 тыс. руб.) и Екатеринбурга (61,4 тыс. руб.).

Для формирования благоприятной среды и развития конкуренции на рынке жилищного строительства, как следствие, и на рынке реализации «первичного» жилья, стоит обратить внимание на существующие барьеры и предпринять меры по их устранению путем:

-     повышения уровня определенности в градостроительной политике и разработки документации градостроительного планирования и зонирования со стороны муниципалитетов;

-     подготовки и выделения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерными коммуникациями;

-     внедрения принципа работы «одного окна» для выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получения технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что позволит убрать искусственные административные барьеры для реализации строительного бизнеса.

В сложившихся условиях на первый план на строительном рынке региона выходит строительство более доступного жилья «экономического класса» и основными мерами являются мероприятия по его стимулированию.

В марте 2013 года данный вопрос обсуждался на заседании Законодательного собрания Амурской области. Строительство доступного жилья «экономического класса» должно начаться в текущем году. Приобрести квартиры в таких домах смогут работники бюджетной сферы, малообеспеченные семьи, а также иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье в обычных новостройках.

Планируется, что строительство доступного жилья будет вестись на землях, которые раньше принадлежали Министерству обороны. При этом вся коммунальная и инженерная инфраструктура будет построена за счет областного бюджета, что должно существенно снизить себестоимость строительства. Одно из главных условий для застройщиков – стоимость квадратного метра в домах «экономического класса» не должна превышать цену, установленную Министерством экономического развития РФ.

Амурское УФАС России, учитывая значимость и актуальность развития рынков строительства и реализации доступного жилья на территории Дальнего Востока, считает, что в настоящее время существует необходимость в выработке единого подхода для территориальных органов ФАС России к исследованию данных товарных рынков с учетом их специфики, в частности к определению продуктовых границ рынка путем формулировки четких определений исследуемых категорий жилья. Предложенные для настоящего анализа методические рекомендации носят обобщенный характер и не отвечают требованиям Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220.