Аналитический отчет по товарному рынку услуг по управлению многоквартирными домами в городе Благовещенске Амурской области

Анализ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Благовещенске Амурской области проводится по заданию ФАС России  для определения положения и доли хозяйствующих субъектов, в том числе доли частных управляющих организаций, действующих на данном рынке, а также контроля реализации постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».  

Цель анализа – оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Благовещенске Амурской области.

Временной интервал исследуемого рынка

В соответствии с Планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы, и постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» временной интервал исследуемого рынка определен с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года.

Продуктовые границы товарного рынка

Согласно статье 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции» товаром является объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот.

В сфере жилищно-коммунального хозяйства в качестве товара, среди прочих выступают услуги по управлению многоквартирными домами. Состав указанных услуг регламентирован статьей 162 ЖК РФ:

- выполнение работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирного дома и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

В целях проведения данного анализа продуктовыми границами рынка признаны «Услуги по управлению эксплуатацией жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе»  - код по ОКВЭД 70.32.11.  

Географические границы товарного рынка

В соответствии с Методическими указаниями в данном анализе географическими границами приняты административные границы городов с численностью населения более ста тысяч человек, таким образом, географические границы данного товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами определились в пределах территориальных границ г.Благовещенска Амурской области.

Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом товарном рынке

В соответствии со статьей 155 ЖК РФ в состав хозяйствующих субъектов – участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Основными покупателями (потребителями анализируемой услуги) на данном товарном рынке являются собственники помещений в многоквартирных домах.

Объем товарного рынка и доли хозяйствующих субъектов на рынке

В соответствии с методическими указаниями ФАС России объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами рассчитывался как объем жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующими субъектами в г. Благовещенске в тыс.кв.м. При этом был учтен жилищный фонд в многоквартирных домах, квартиры в которых имеют самостоятельные выходы и на земельные участки, прилегающие к жилым домам, и в помещении общего пользования в таких домах.

Согласно информации, представленной хозяйствующими субъектами, осуществляющими управление многоквартирными домами в г. Благовещенске, количество многоквартирных домов, находящихся в управлении на 01.01.2011 г. составило 2457 единиц, общий объем жилищного фонда равен 4284,017 тысяч квадратных метров.

По данным анализа более половины собственников помещений г.Благовещенска заинтересованы в выборе управления управляющей организацией. Его процент в общем объеме городского жилищного фонда в 2010 году составил 56,77 %. На долю ЖСК и ТСЖ приходится 3,18 % и 1,64 % соответственно от общего объема жилищного фонда. Доля «непосредственного управления» составляет 38,41 % от общего жилищного фонда.

Все управляющие организации г. Благовещенска являются организациями частной формы собственности и выбраны на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации

Уровень концентрации товарного рынка

В результате анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами г. Благовещенска за 2010 год установлено, что данный рынок является низко концентрированным, поскольку значение коэффициента рыночной концентрации CR-3 составило 21,2 %, а индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) равен 385,52 %.

Барьеры  входа на товарный рынок

Под барьерами входа на товарный рынок понимают обстоятельства или действия, препятствующие или затрудняющие и ограничивающие хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке.

При проведении анализа по результатам опроса участников рынка услуг по управлению многоквартирными домами выявлен ряд барьеров и основных проблем, затрудняющих вход хозяйствующих субъектов на указанный рынок:

- изношенность жилого фонда - один из основных барьеров для появления частных предприятий в сфере управления многоквартирными домами;

- несвоевременная оплата за коммунальные услуги собственниками помещений;

- недостаточный уровень юридической грамотности собственников жилых помещений в многоквартирных домах;

- отсутствие проектов единых документов, по которым управляющая организация должна работать с собственниками;

- низкая платежеспособность населения;

- пробелы и противоречия в налоговом и жилищном законодательстве;

- отказ управляющей организации согласиться с решением собственников о смене выбора способа управления домом или смене управляющей организации

Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке в результате изучения сложившихся характеристик товарного рынка

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами г. Благовещенска является рынком низкой концентрации.

По результатам опроса участников рынка конкуренция на товарном рынке управления многоквартирными домами присутствует, но, несмотря на это существует ряд проблем, препятствующих деятельности хозяйствующих субъектов на данном рынке.

Перспективами развития конкуренции и снижения уровня концентрации на рынке управления эксплуатацией жилого фонда в многоквартирных домах г.Благовещенска, является дальнейшее увеличение количества новых хозяйствующих субъектов, преодоление барьеров входа новых хозяйствующих субъектов на рассматриваемый рынок, привлечение инвестиций, расширение зоны деятельности действующих ТСЖ и ЖСК.